También puso de relieve la compleja ingeniería detrás de los proyectos de reutilización adaptativa, que se han vuelto cada vez más populares a medida que las autoridades intentan abordar una escasez de vivienda a nivel nacional transformando oficinas que han permanecido infrautilizadas desde la pandemia de COVID-19.
Susto en un rascacielos en remodelación en NY evidencia retos de convertir oficinas en viviendas
NUEVA YORK (AP) — Cuando dos columnas de acero se pandearon esta semana en un edificio donde antes estaba la sede de Pfizer en el centro de Manhattan, el susto provocó evacuaciones y detuvo el trabajo en una de las mayores conversiones de oficinas a apartamentos del país.
Los planes contemplan convertir dos edificios de oficinas —uno construido en 1909 y el otro en la década de 1960— en unos 1.600 apartamentos, añadiendo más de una docena de pisos sobre la estructura más antigua y rediseñando y ampliando el otro. El pandeo ocurrió en el piso 21 de la estructura más nueva, y los equipos han instalado soportes temporales mientras las autoridades investigan.
Expertos en ingeniería señalaron que el proyecto de remodelación es complejo y plantea muchos desafíos, entre ellos asegurarse de que los edificios antiguos sean capaces de soportar las nuevas cargas y dividir las plantas de oficinas para adaptarlas a la vida residencial.
Pero ninguno afirmó que el contratiempo, de alto perfil, deba hacer que la gente dude de la capacidad de los ingenieros para completar este tipo de proyectos.
“No creo que realmente ponga en duda nuestra comprensión de cómo hacer algo así”, comentó Ben Schafer, profesor de ingeniería estructural en la Universidad Johns Hopkins.
En su sitio web, donde destaca el proyecto en el centro de Manhattan, la firma de reutilización adaptativa Collaborative Construction Management indica que el edificio de nueve pisos de 1909 será “atravesado” por una nueva adición de unas 30 plantas de concreto colado.
Schafer, quien no participa en la obra, explicó que el enfoque probable es que el edificio centenario siga soportando su propio peso mientras se construye un nuevo sistema estructural para sostener las ampliaciones.
“Mi interpretación sería que van a dejar que ese edificio cargue con su propia carga, y simplemente le van a abrir huecos para poder tomar la carga del edificio que han colocado encima y llevarla hasta la cimentación”, señaló Schafer.
Schafer indicó que la construcción en la otra torre presenta un desafío distinto: abrir huecos en la losa existente para llevar luz a los apartamentos, y al mismo tiempo garantizar que el armazón de acero pueda soportar las cargas añadidas recientemente.
Las autoridades municipales no han determinado qué causó que las columnas se pandearan. Pero tanto Schafer como Emily Guglielmo, ingeniera estructural radicada en San Francisco, creen que la falla probablemente se debió a la carga adicional.
Portavoces de MetroLoft, la empresa desarrolladora del proyecto, no respondieron a solicitudes de comentarios el jueves. Pero Nathan Berman, fundador de la firma, reconoció en una entrevista con The Wall Street Journal que el peso adicional por ensanchar los 15 pisos superiores, aproximadamente, del edificio probablemente causó el daño.
Guglielmo considera que o bien se malinterpretaron los supuestos del diseño original, algo salió mal durante el proceso de diseño o construcción, o los equipos de obra sobrecargaron o debilitaron la estructura.
Añadir pisos a edificios existentes es común en zonas urbanas densas donde el suelo es escaso, explicó, pero requiere revisar los documentos originales de construcción e inspeccionar el edificio antes de determinar cómo afectarán los pisos adicionales a la estructura.
“En ciudades y pueblos que no tienen esa geografía disponible, se verá mucho más este tipo de diseño en el que hay una reutilización adaptativa de un edificio existente”, explicó Guglielmo.
Para muchos ingenieros estructurales, la demolición debería ocurrir solo como último recurso.
Para Schafer, “derribar edificios es un desperdicio terrible”, y señaló que los edificios y el sector de la construcción son responsables de alrededor del 40% de las emisiones mundiales de carbono relacionadas con la energía. “Desde el punto de vista de la sostenibilidad, eso es un desastre”.
Más allá de los costos ambientales, demoler y retirar los restos de edificios enormes es especialmente caro en ciudades densas como Nueva York.
Si una estructura existente puede reutilizarse de forma segura, por lo general los ingenieros lo prefieren.
James LaFave, profesor de ingeniería estructural en la Universidad de Illinois en Urbana-Champaign, dijo que un edificio con armazón de acero de la década de 1960, como la antigua estructura de Pfizer, normalmente sería un punto de partida “muy bueno” para una conversión.
En los últimos años, autoridades de todo el país han adoptado las conversiones de oficinas a vivienda como un posible salvavidas para los distritos comerciales del centro, que han tenido dificultades desde la pandemia.
Nueva York, en particular, ha impulsado esta iniciativa, ya que las autoridades han realizado cambios de zonificación y aprobado incentivos fiscales para estimular la producción de vivienda. Un informe de la contraloría de la ciudad de Nueva York del año pasado señaló que hay 44 proyectos de reutilización adaptativa en la ciudad que, hasta principios de 2025, o bien se habían completado, estaban en marcha o podrían avanzar.
Pfizer se mudó del edificio en 2023 tras abrir una nueva oficina cerca de Penn Station, dejando la propiedad vacía. La construcción en el inmueble comenzó en 2024.
Joshua Harris, director del Instituto de Bienes Raíces de la Universidad de Fordham, dijo que las conversiones de oficinas a residencias son una parte clave para resolver la escasez de vivienda en Nueva York y otras ciudades, aunque conlleven riesgos.
“En cierto sentido, no es del todo sorprendente que esto haya ocurrido, y deberíamos tener un poco de indulgencia”, indicó Harris. “Son procedimientos quirúrgicos muy, muy complicados que se están realizando en edificios muy antiguos”.
“Esto es parte de la realidad de arreglar la crisis de vivienda”, señaló. “Cosas como esta pueden pasar. No parece tan complejo como poner un cohete en el espacio, pero, en términos inmobiliarios, la construcción en un entorno como Manhattan, en la calle 42 y la Segunda Avenida, es muy compleja”.
Guglielmo, la ingeniera de California, dijo que una combinación de códigos de construcción, inspecciones y equipos de obra con experiencia hace que fallas como esta sean poco frecuentes.
“Tenemos mucha suerte aquí en Estados Unidos de no ver este tipo de fallas día a día”, indicó Guglielmo. “Tenemos el privilegio de contar con códigos de construcción realmente sólidos que nos explican, como ingenieros, cómo hacer nuestros diseños de una manera segura”.
Aun así, Harris dijo que probablemente sea una prueba de realidad para el sector, a medida que las conversiones de oficinas transforman distritos comerciales antes adormecidos en vecindarios activos las 24 horas, los 7 días, como ha ocurrido en los últimos años en partes de Wall Street.
“Si este edificio tiene un problema, todos los demás proyectos que han recibido, por así decirlo, luz verde, van a querer revisarlos para asegurarse de que no sea algo similar”, señaló Harris.
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Rico informó desde Atlanta y Hill desde Las Vegas.
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Esta historia fue traducida del inglés por un editor de AP con la ayuda de una herramienta de inteligencia artificial generativa.
FUENTE: AP
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